Este 2023 se avizora como un año de retos en el plano económico marcado por la inflación -alimentada por el mercado energético y los alimentos-, un encarecimiento de las hipotecas por la subida del euríbor y, por ende, de los tipos de interés, el consecuente aumento de la demanda de alquileres, cuyos valores también se están disparando.
Alquilar o comprar con hipoteca que me conviene más
Ante este panorama, muchos españoles se preguntarán cuál sería la opción más conveniente entre alquilar o comprar con hipoteca. Pese a la inflación general y el aumento de los precios en el sector vivienda, a diferencia de la crisis del 2008, el empleo se ha mantenido relativamente estables, lo que le da un margen de operatividad a las familias españolas para acceder tanto a un alquiler como a una hipoteca con unos ingresos mensuales estables.
Para determinar la conveniencia entre un alquiler y una hipoteca es importante analizar ambos mercados, como lo haremos a continuación.
Demanda creciente = precios altos
Actualmente existe una oferta bastante limitada de viviendas en alquiler y los expertos en la materia consideran que no es una situación que vaya a mejorar en los próximos meses, en medio de los anuncios de contracción de la economía española para este 2023.
Los pisos en alquiler, al menos los que están en buenas condiciones a precios ajustados o asequibles, son tomados rápidamente.
También muchos arrendatarios están sacando del mercado muchos pisos en renta, en muchos casos para pasarlos a venta, debido a los temores de que la contracción económica conduzca a la impuntualidad en los pagos y por la ausencia de mecanismos que brinden seguridad jurídica a los propietarios frente al impago y la suspensión de procedimientos de desahucios por parte del Gobierno para familias vulnerables.
Igualmente, hay quienes ya no consideran rentables los montos de los alquileres, en especial por la prórroga del Gobierno para limitar la subida del alquiler de viviendas en 2%, al momento de actualizar rentas, en función de la inflación.
Aunque la limitación al 2% limita es obligatoria para los propietarios de más de diez pisos, quienes tienen en alquiler un menor número de inmuebles tampoco pueden superar dicha barrera solo en acuerdo con el inquilino, que en la mayoría de los casos acepta renegociar las condiciones del contrato para esta subida superior al 2% o incluso romper el contrato y firmar uno nuevo con una oferta inicial mayor, porque cambiarse de inmueble puede quedarle cuesta arriba tanto por el aumento generalizado de precios como por los excesivos requisitos para firmar un nuevo contrato, debiendo pasar por una especie de casting para optar a un piso.
En resumen, como en todo producto donde la demanda supera la oferta, los precios suben exponencialmente y es difícil encontrar alquileres por debajo de los 600 euros, incluso en zonas menos populares. Ante la falta de inmuebles llega un punto en que el inquilino debe optar por lo que consiga y no por lo que realmente necesita al precio adecuado.
Aumentan los tipos y los precios de los inmuebles
En cuanto al mercado hipotecario, desde el año pasado que el euríbor pasó de tener valores negativos y posicionarse por encima del 3% con tendencia en alza, los precios de las hipotecas se dispararon y los potenciales hipotecados más que preocuparse por el precio de los inmuebles -que aumentaron entre 7 y 10% con respecto al año pasado-, se centran en si realmente podrán pagar sus cuotas con la subida de los tipos de interés.
España siempre se ha considerado un país de propietarios, ya que se percibe la compra de vivienda como un valor seguro y una forma de ahorro, especialmente cuando se invierte en la compra de una segunda vivienda como ingreso para completar la pensión una vez alcanzada la jubilación.
Sin embargo, en los últimos años han endurecido las condiciones de crédito, pocos bancos ofrecen financiaciones de 100% y los alquileres altos también reducen las posibilidades de ahorrar el 20% de la inicial de una hipoteca más un 10% de gastos.
Sin embargo, aun contando con el ahorro necesario es importante lograr la mejor hipoteca, destacando este año la contratación de hipotecas fijas y mixtas por encima de las variables para esquivar un poco el subidón del euríbor.
Para equilibrar su oferta hipotecaria, muchos bancos han optado por aumentar los tipos para sus hipotecas fijas y bajar el diferencial de las variables.
Estas subidas han impulsado el interés promedio de las hipotecas fijas hasta el 4,50%, significativamente superior al 1,30% de enero de 2022. Sin embargo, todavía hay algunas entidades bancarias que permiten optar a tipos de interés bonificados por debajo del 3 % con el cumplimiento de ciertos requisitos como la domiciliación de ingresos y la contratación y uso de otros productos financieros del banco.
Lo importante en estos casos es informarse bien de la diversa oferta hipotecaria e identificar cuál te conviene más de acuerdo al inmueble que sea de tu interés, pero, sobre todo, no demorar demasiado este proceso si se quieren conseguir condiciones atractivas antes de un nuevo aumento de los tipos.
Si no tienes tiempo para hacer tus propias investigaciones, puedes optar por los servicios de un bróker, empresas que sirven de intermediarios entre los clientes y los bancos, y le ofrecen al usuario las opciones que más se adecúan a sus necesidades haciendo el estudio de manera gratuito para el usuario, ya que su modelo de negocio depende de comisiones pagadas por las entidades de los que fungen como intermediarios. Portales de internet , son algunos de los brókeres que te ayudan en este proceso.
Obteniendo el mejor financiamiento, lo más probable es que las cuotas de una variable, fija, o mixta, según sea el caso, sean mucho más accesibles que un alquiler promedio para el mismo inmueble o uno similar, destacando algunos portales que el ahorro estaría alrededor de los 200 euros mensuales.
