A partir del 1 de enero de 2023 se pondrá en funcionamiento el conjunto de medidas del Plan de Rescate Hipotecario aprobado por bancos, Gobierno y asociaciones de clientes para evitar la subida de tipos de interés por la subida del Euribor, que ya está cerca de 3%, de convertirse en caldo de cultivo para el aumento de la morosidad, tras el aumento exponencial de las hipotecas en plena escalada de precios inmobiliarios.
Según el Ejecutivo, este Plan de Rescate Hipotecario beneficiaría a más de un millón de hogares vulnerables o en riesgo de vulnerabilidad, es decir, aquellos que podrían entrar en mora -y en consecuencia perder su propiedad- por el incremento del ritmo de esfuerzo para hacer frente a la hipoteca crédito.
Aunque la negociación del convenio se llevó a cabo con el Banco de España y la patronal bancaria (AEB, CECA y UNACC), se trata de un pacto de adhesión voluntaria por lo que no se sabe con exactitud qué entidades se adhieren, ya que algunas entidades bancarias ya han indicado que estas las medidas podrían tener un impacto en las provisiones.
El Plan de Rescate Hipotecario contempla tres puntos fundamentales
Por un lado, se actualiza y amplía el Código de Buenas Prácticas para ayudar a los más vulnerables, en vigor desde 2012, al que están adheridos los bancos y que afecta, sobre todo, a los hogares vulnerables.
Además del Código, se realizará un protocolo adicional para ayudar a la clase media en riesgo de vulnerabilidad, es decir, aquellos con ingresos de hasta 29.400 euros y con una carga hipotecaria del 30%, congelando las cuotas respectivas.
Se facilitará la amortización anticipada de los préstamos y la conversión de hipotecas de tipo variable a tipo fijo.
Código para Familias Vulnerables
Desgraciadamente, el convenio no logró reducir la tasa de esfuerzo al 40%, por lo que la aplicación de las medidas para familias que hasta ahora ya estaban protegidas, es decir, aquellas que dedican más del 50% de sus ingresos mensuales a pagar la hipoteca y con máximo renta anual de 25.200 euros.
No obstante, se incorporan nuevas medidas como la posibilidad de reestructurar los préstamos hipotecarios con reducción del tipo de interés durante cinco años, pasando de un diferencial +0,25% más Euribor a Euribor -0,10%.
Esto solo genera un alivio, porque no se sabe a ciencia cierta cuánto aumentará el Euribor este próximo año, pero sí supone un anuncio importante la propuesta del banco de que los hipotecados puedan solicitar una segunda reestructuración de la deuda, con la prórroga a dos años del plazo para solicitar la dación en pago de la vivienda.
Para acceder a todos estos beneficios, incluyendo un periodo de carencia de hasta cinco años del préstamo, no solo se tienen en cuenta los ingresos familiares, sino una posible alteración significativa de las circunstancias económicas, como el aumento del peso de la cuota hipotecaria sobre el neto renta (ahora fijada en el 50% en viviendas de 300.000 euros).
Y quienes no cumplan con esa cuota de esfuerzo del 50% pueden acceder a un período de carencia de dos años, con una tasa más favorable durante este período y una extensión del plazo de devolución hasta siete años.
Beneficios para familias de ingresos medios
Quizás uno de los puntos altos de la negociación estuvo en los posibles beneficios para las familias con ingresos medios ya que estas representan el grueso de los hipotecados, por lo que el principal obstáculo fue definir el grupo considerado como vulnerable.
El protocolo adicional, propuesto como “un nuevo Código” para las clases medias en riesgo de vulnerabilidad (con rentas inferiores a 29.400 euros anuales), beneficiaría a unas 700.000 familias con hipotecas firmadas antes del 31 de diciembre de 2022, cuyo peso hipotecario sea superior a 30 % de sus ingresos y, con el aumento de los tipos de interés, este peso ha aumentado al menos un 20%.
Los beneficios incluyen la posibilidad de congelar la cuota mensual durante 12 meses, con un tipo de interés menor sobre el principal prorrogado y el alargamiento de hasta siete años del plazo del préstamo.
Medidas adicionales
Para complementar el paquete, durante el 2023 se eliminarán las comisiones por amortización anticipada y se rebajarán los gastos y comisiones para convertir los créditos de tipo variable a fijo.
Lo de la amortización se ha considerado un poco contradictorio, porque un hipotecado en riesgo de caer en impago cómo va a poder pagar todo su crédito de golpe.
De poder anticipar el pago no tiene problemas de vulnerabilidad. He ahí el dilema y como medida su impacto sería casi irrelevante. Sin embargo, los préstamos hipotecarios formalizados en los últimos cinco años serían los más beneficiados porque están en el periodo inicial de amortización, cuando la carga de intereses es mayor.
En cuanto a los costes de transición de tipo variable a fijo, esto sí tendría un peso importante porque cada punto porcentual sería de gran alivio para el hipotecado.
Sin embargo, por una parte, no se prevé una migración masiva porque, en los últimos años, la cartera hipotecaria había vuelto mayoritariamente de tipo fijo, con el incentivo de la propia banca para aprovechar la época de bajas tasas de interés.
Por otra parte, con la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria, la comisión por cambio de hipoteca variable a fija estaba limitada a 0,15 por ciento durante los primeros tres años y 0% los siguientes, y teniendo en cuenta que la mayoría de las hipotecas variables fueron suscritas antes del 2016, de acuerdo a lo indicado por la banca, esta medida tampoco tendrá efectos relevantes.
