En alza va la inflación en España debido a la crisis energética provocada por la guerra de Rusia y Ucrania. Tan solo en mayo cerró en 8.7%. Esto ha afectado las decisiones de quiénes desean adquirir una vivienda o hacer alguna inversión inmobiliaria. Para regular al indicador, el Banco Central Europeo (BCE) ha declarado una subida de los tipos de interés que afectará a las hipotecas.
La presidenta del BCE, Christine Lagarde, afirmó que a lo largo del año se presentarán varias subidas. La primera será de 0.25% en el mes de julio y la segunda en septiembre, que aún no está confirmada, ya que el indicador que lo regula es el euríbor. El propósito de la subida es mantener la inflación en 2%.
Si se quiere adquirir un crédito hipotecario, es importante observar la fluctuación del Euríbor a 12 meses, el valor de referencia de los bancos españoles para calcular el interés variable. Este índice a los 10 días de junio ya marcaba 0.68%.
¿Qué pasa si los bancos suben los tipos de interés?
Para ellos es más rentable que los clientes contraten un interés variable en lugar de uno fijo. Por lo tanto, es posible que las condiciones para las hipotecas fijas sean más duras, pues deben ofrecer una tasa más alta que la del variable. Asimismo, es posible que algunas entidades financieras hayan removido esta oferta de sus productos.
Hay que recordar que con el interés fijo, la tasa se mantiene durante el crédito y es más alta que el variable. Si un cliente adquiere un compromiso hipotecario en este mes que corre, en julio no lo afectará la subida, ni tampoco la de septiembre. Las que sean luego del ajuste, se negociarán bajo el mismo.
Al contrario, el interés variable va a subir siempre que el BCE lo convenga y el Euríbor aumente. Otra de las consecuencias del incremento es que el consumo disminuirá, ya que las personas van a cohibirse de pedir créditos hipotecarios. Así también, es posible que haya más porcentaje de morosidad o impagos.
¿Hipoteca fija o variable?
Además de entender el comportamiento del euríbor y mantener la atención sobre los anuncios que hace el BCE, es fundamental conocer otros aspectos antes de firmar una hipoteca:
Los gastos hipotecarios: son los costos que se generan del trámite. Comisión de apertura, aranceles notariales, el registro de la propiedad, Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), gestoría y el gasto de tasación del inmueble.
La oferta del mercado: el año 2021 se desarrolló en un contexto en el que las entidades financieras ofrecían mejores ofertas para los clientes, pues necesitaban atraerlos. Este año es distinto por las razones ya mencionadas. Los compradores deben conocer las condiciones del mercado para asegurarse de que las ofertas de los bancos son las más adecuadas.
Cambiar el tipo de interés: ¿fijo o variable?
En caso de que las subidas de tasas hayan representado una variación violenta para las finanzas, está la opción de modificar el tipo de interés. Hay distintas alternativas como la novación o subrogación. Lo más recomendable es acudir a estas en los primeros años del préstamo.
La novación consiste en cambiar el tipo en el mismo banco. Para ello será necesario revisar el tipo de interés, la cantidad de la hipoteca y la amortización. Luego se modifican según las negociaciones acordadas por el banco y el cliente.
Por otra parte, si el banco no ofrece las mejores condiciones, el cliente puede optar a la subrogación que consiste en cambiar el préstamo hipotecario de la entidad financiera. Se debe tener en cuenta el capital por amortizar, las penalizaciones o impuestos por cambiar la hipoteca y las condiciones de la nueva.
Más ahorro, menos gasto, mejores ofertas inmobiliarias
El objetivo del BCE es que la solicitud de créditos disminuya y, en cambio, quienes ahorran se vean beneficiados. Por el aumento del precio del dinero (lo que tiene que pagar un deudor por el préstamo) los consumidores prefieren el ahorro al gasto.
Más oferta, menos demanda, esto es lo que viene ahora para el mercado inmobiliario pues al disminuir el gasto, habrá ofertas más atractivas para los clientes. Aquellos que tengan un buen ahorro, podrían destinarlo para adquirir un inmueble a un buen precio.
Dos años antes de la crisis financiera del 2008 el euríbor superaba el 4 y 5%, y los tipos de interés también iban en subida. Para este 2022, aunque se encuentra en positivo, aún no alcanza esos niveles alarmantes. Si algo han aprendido quienes toman las decisiones en el BCE, es que hay que mantener el equilibrio para que las consecuencias en la economía no sean tan devastadoras.
Como deudor hay que analizar muy bien los movimientos para asumir las obligaciones a un costo razonable y que luego no se conviertan en un problema de índole mayor, como el impago o la morosidad, que supone más intereses.
