Una subrogación de hipoteca consiste en mejorar las condiciones que se han obtenido en la hipoteca mediante un cambio de banco, es decir del acreedor, o en sustituir a la persona deudora de la vivienda por otra.
En esta oportunidad te explicaremos todo acerca de la subrogación hipotecaria para que estés al tanto de todo y te encuentras interesado en hacerlo, estés completamente informado:
¿Qué es la subrogación de hipoteca?
Para primero entenderla, es muy importante que sepas su definición primero así de esta manera se te hará más sencillo entender el resto.
A modo general cuando nos referimos a subrogación de hipoteca lo entendemos por cambiar la hipoteca de banco, sin embargo, esta es sólo una de las dos posibilidades de las que pueden suceder en la subrogación de hipoteca.
Subrogación de acreedor
Esta es la más conocida y por ende la más aplicada en el tema de hipotecas, consiste en llevar una hipoteca totalmente vigente de un banco a otro. Cuando un cliente toma la decisión de realizar una subrogación de hipoteca, lo hace con la intención mejorar las condiciones del financiamiento que obtuvo en un primer lugar. Lo hace porque hiere pagar menos al mes o en total. Con ello puede conseguir reducción en comisiones, bajar el interés, reducir vinculaciones o eliminar algún tipo de cláusula que le haya parecido abusiva.
Otra razón por la cual se cambian es para modificar el tipo de interés, ya sea fijo por variable o al revés.
Por ejemplo: condiciones de algunas hipotecas fijas más económicas
Según la ley actual sobre las hipotecas cambiar el interés a tipo fijo es más económico, se aplica el 015% sobre el capital pendiente si se lleva a cabo durante los primeros tres años del préstamo, en caso de ser en un tiempo posterior ya el banco no podría cobrar ninguna compensación.
Antes de siquiera someternos a una subrogación es necesario que realicemos un estudio de las condiciones que nos den sean las más adecuadas para nosotros.
Lo más recomendables es usar un comparador de hipoteca y ver por sí mismos cual tiene mejores condiciones.
Subrogación de deudor
Este es el otro tipo, no tan común, que consiste en la sustitución del titular de una hipoteca por otra persona. Para ser más explícitos, esto se presenta en los casos donde el comprador de un inmueble toma la titularidad del préstamo hipotecario del que pertinencia al vendedor al momento de completarse la compra- venta.
De este modo se ahorra en el costo de ahorrarse el coste de firmar una hipoteca nueva, aunque realizar esto tiene sus limitaciones.
El cliente no podrá elegir la entidad bancaria con la que realizara el pago: el nuevo deudor deberá continuar entidad bancaria que aprobó la hipoteca con el anterior titular. Aunque siempre existirá la opción para subrogar la hipoteca y así cambiar de banco luego., pero habrá que esperar algunos años para poder hacerlo y además asumir los costes de dicha operación.
No se podrán negociar las condiciones, ya que estamos heredando las firmadas anteriormente.
Los gastos para la subrogación no tienen ninguna opción para ser reclamados. Al subrogarnos para adquirir un inmueble y hacernos titulares de la deuda, todos los gastos que genere la operación están establecidos en la legalidad que se encuentre en vigencia.
La ley hipotecaria dice claramente que, el vendedor contara con un plazo de 30 días para avisar al prestamista si este desea llevar a cabo una subrogación de deudor.
¿Cuales condiciones se mejoran al subrogar la hipoteca?
Dado de que la subrogación de acreedor es la que se presenta con mayor frecuencia en España, nos dedicaremos en explicar las mejoras que podemos conseguir en las condiciones cuando cambiamos la hipoteca de banco:
Interés hipotecario.
Por medio de una subrogación de hipoteca podemos rebajar o cambiar el tipo de interés del préstamo hipotecario, como, por ejemplo, cambiar una hipoteca de tipo variable a otra de tipo fijo, también se podrá cambiar el índice hipotecario, es decir, poder cambiar una hipoteca con IRPH a una hipoteca con euríbor.
Vinculación
y comisiones.
Mediante de la subrogación de la hipoteca podremos conseguir eliminar algunas de las comisiones que limitan la operatividad, como por ejemplo, la amortización anticipada o la novación. Y deshacernos igualmente de productos innecesarios como un plan de pensiones.
De igual manera se podría eliminar ciertas cláusulas que han sido abusivas, con el traslado o bien sea con el cambio de banco podremos eliminarlas sin ningún problema. Por ejemplo, las clausulas suelos que son tan malas para los titulares de las hipotecas.
Cláusulas que han podido declararse abusivas. Si nuestra hipoteca tiene alguna condición abusiva, como las cláusulas suelo, podemos utilizar el traslado para eliminarlas. Además, aunque el cliente tome la decisión de ejecutar la subrogación de la hipoteca, se mantendrá el derecho a reclamar la devolución del suelo a la entidad financiera anterior. Con esta operación también nos podemos deshacer de otras cláusulas o apartados que estén encareciendo abusivamente nuestra hipoteca, como el índice IRPH o unos intereses de demora demasiado elevados, por ejemplo.
Plazo de reembolso: con el cambio de banco podemos aprovechar para acortar o ampliar el período de devolución de nuestro préstamo hipotecario.
Aunque nos permite hacer muchas cosas con la subrogación del acreedor, cabe destacar que no sera posible conseguir una ampliación de la hipoteca. En otras palabras, pedir más dinero, añadir o suprimir garantías o hasta titulares del contrato hipotecario.
¿Cualesdo cumentos se necesito para cambiar la hipoteca de banco?
Los requisitos para formalizar la subrogación son prácticamente los mismos cuando entregamos los documentos para solicitar el préstamo hipotecario:
- Contrato laboral y tres últimas nóminas. Estos comúnmente lo tenemos a la mano, pero en caso de que no podemos solicitarlo sin problema en la empresa donde trabajamos.
- Vida Laboral actualizada. Esta información se solicita a través de la página web de la seguridad social o solicitándola en la oficina más cercana.
- Declaración de la Renta y/o Certificado de Retenciones. En este caso, la Agencia Tributaria será el lugar idóneo para conseguir lo que buscamos.
- Los últimos recibos de préstamos o hipotecas vigentes. Esto lo podemos conseguir en la página web del banco.
- Nota Simple de la vivienda. Si no la conservamos, podemos pedirla en el Registro de la propiedad o conseguirla a través del Colegio de Registradores por menos de diez euros.
- Escritura del piso. Podremos pedir y pagar una copia en la notaría donde firmamos la compraventa y si no nos acordamos del lugar exacto podremos consultar estos datos en la Nota Simple.
- Escritura de la hipoteca. Si no encontramos la copia que nos facilitó el banco, tendremos que pedirle y pagarle una copia a la entidad.
