¿Tienes actualmente una hipoteca variable? Pues bien, Patricia Suárez, presidenta de ASUFIN (Asociación de Usuarios Financieros) recomienda a los hipotecados a “subrogarse para no tener que entrar en gastos” después de ver la subida del Euríbor este pasado mes de abril.
El cierre de abril para el Euríbor se ha situado en el 0,013%, se trata del cierre más alto que se ha visto en los últimos 6 años. Esta subida afecta gravemente a las hipotecas variables y está sembrando dudas entre las personas que poseen una hipoteca, llegándose a replantear si deberían de cambiar su hipoteca variable a tipo fijo.
¿Qué es la subrogación de una hipoteca?
La subrogación hipotecaria se produce cuando se traslada una hipoteca a otra entidad financiera. El motivo principal para subrogar una hipoteca es cambiar sus condiciones financieras, como el tipo de interés, así como eliminar productos relacionados o ajustar los plazos de devolución.
El objetivo principal de subrogar una hipoteca, es mejorar las condiciones actuales de tu hipoteca. Se puede decir que no somos directamente nosotros los que decidimos irnos a otro banco, sino que el nuevo banco se encargaría de negociar con nuestro banco actual el cambio de hipoteca y las condiciones.
¿Cómo se hace el cambio de hipoteca variable?
Si quieres trasladar tu hipoteca a otro banco no necesitas obtener el consentimiento de tu banco actual. Una vez presentada la solicitud en el nuevo banco la entidad se encargará de enviar una oferta vinculante con las nuevas condiciones.
Una vez que aceptas el nuevo contrato con la nueva entidad, se pondrán en contacto con tu banco para recibir un certificado de deuda hipotecaria, que deberá ser entregado en un plazo máximo de siete días naturales. Tras esto, una vez realizado este trámite, tu Banco actual podría hacerte una contraoferta en los siguientes 15 días naturales. Pasado este plazo de 15 días, ya se puede formalizar la escritura de subrogación.
¿Cuáles son los costes de cambiar mi hipoteca a otro banco?
Subrogarse en una hipoteca conlleva una serie de costes, que se reparten entre el cliente y la entidad bancaria:
Gastos a cargo del cliente: gastos relacionados con la antigua hipoteca, incluida la comisión de subrogación o compensación por amortización anticipada o amortización anticipada (cuyo porcentaje variará en función del tipo de interés que se aplique (fijo o variable) y los años de duración de la hipoteca).
Gastos relacionados con la nueva hipoteca, como la nueva tasación de la vivienda, la nota simple actualizada de la propiedad y los honorarios del notario por la copia de la escritura de la hipoteca préstamo que está solicitando.
Gastos a cargo del banco: los gastos de administración, notaría y registro de la nueva hipoteca, y el impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD) corren a cargo del banco.
¿Cómo se aplica la subrogación a las hipotecas e impuestos?
Cuando una parte distinta del deudor original paga la hipoteca cuando el deudor original incumple, la hipoteca se considera entonces subrogada a la nueva parte. Como se discutió anteriormente, la nueva parte obtiene todos los derechos del acreedor original bajo los principios de subrogación.
No obstante, es importante señalar que la subrogación hipotecaria está sujeta a varios requisitos. Algunos ejemplos de tales requisitos incluyen, pero no se limitan a:
- La persona sustituida debe tener interés en el inmueble objeto de la hipoteca.
- El subrogador debe pagar la totalidad de la hipoteca en su totalidad.
En términos generales, el nuevo acuerdo no puede recuperar pérdidas bajo la regla de subrogación a menos que se haya registrado un acuerdo de subrogación por escrito y firmado por todas las partes involucradas.
Con respecto a los impuestos sobre la propiedad, el proceso y los requisitos son similares. Una parte no puede obtener derechos de subrogación a menos que esté interesada en la propiedad; además, deberán dejar constancia por escrito del acuerdo de subrogación a fin de garantizar su validez y fuerza ejecutiva. Si un tercero ha pagado impuestos sobre la propiedad de otra persona, no podrá obtener remedios si no tiene ningún interés en la propiedad.
Es importante tener en cuenta que, si una persona paga impuestos por la propiedad de otra persona por error, el tribunal los tratará como si fueran voluntarios. Lo que esto significa es que no podrán obtener la recuperación a través de la subrogación sin un acuerdo.
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