Luego del estallido de la burbuja inmobiliaria en el 2008, las posibilidades de obtener una hipotecas al 100% en el sistema bancario español prácticamente desaparecieron.
Precisamente una de las causas principales de dicha burbuja fue que, ante una variada oferta inmobiliaria y el supuesto esplendor económico, los bancos otorgaron grandes cantidades de dinero a deudores sin la solvencia financiera mínima para liquidarlos, hasta llegar a un punto de no retorno cuando no pudieron recuperar el capital y los inmuebles hipotecados perdieron valor en el mercado.
Todo esto llevó a que los bancos se volvieran más severos con el perfil del deudor y la exigencia de garantías que les permitan llevar el riesgo a cifras manejables. Así mismo, de ofrecer hipotecas de hasta 120% (incluyendo financiamiento de gastos) las hipotecas alcanzaron un tope promedio de 80%.
Factores para negociar hipotecas al 100%
El sector inmobiliario ha experimentado una eventual recuperación y el precio de las casas está aumentando, por lo que la hipotecas al 100% vuelve a escena. Este tipo de hipotecas están diseñadas para aquellas personas que quieren adquirir una casa o piso, pero no tienen los ahorros suficientes para aportar un desembolso inicial del 20%.
La mayoría de bancos no las ofrecen, al menos no oficialmente, porque el riesgo de impago es alto, ya que supondría cuotas más grandes.
Sin embargo, estas se pueden negociar con la entidad bancaria siempre que se cumplan con una serie de factores:
- Tener un buen perfil financiero. Es importante no tener muchos créditos pendientes de pago.
- Demostrar estabilidad laboral y solvencia financiera. Los funcionarios o personas con contrato indefinido y antigüedad laboral suelen ser prioridad; mientras que la cuota de pago, calculada a un máximo de 30 años, no debe suponer más del 40% de los ingresos mensuales individuales o familiares.
- Tener ingresos ahorrados. Aunque la hipoteca cubra la totalidad del valor de la casa o piso, es necesario disponer de un monto aproximado al 10% del valor de la compraventa, dirigidos a gastos de registro, impuestos y notaría.
Cumpliendo con estos requisitos, puedes acudir a diferentes entidades bancarias para comparar su oferta hipotecaria y tener una idea más clara del tipo de hipoteca que prefieres.
Pisos y casas de los bancos, una opción
Tras la crisis y los consecuentes impagos de los préstamos hipotecarios, muchos inmuebles pasaron a ser propiedad de los bancos. Estos, con el fin de asegurar un retorno rápido del capital invertido, en ocasiones establecen precios de compraventa por debajo incluso del importe de tasación, por lo que no solo pueden suponer una ganga, sino que te pueden permitir ventajas en la negociación.
Es decir, con este tipo de inmuebles no solo existen mayores posibilidades de obtener créditos por la totalidad del costo sino extender el periodo de financiación a 40 años, si se cumplen con los factores anteriormente mencionados como la solvencia financiera.
No obstante, es necesario tener en cuenta que:
- Este tipo de inmuebles son limitados y probablemente se encuentren alejados de los principales núcleos urbanos.
- Es necesario comprobar las condiciones actuales del inmueble. Ya sea si tienen muchos años de haber sido embargados y se han desmejorado con el tiempo o tengan daños causados por los propietarios anteriores (u okupas) es fácil de observar en una rápida visita.
- Comparar el precio de compraventa con inmuebles similares en la actualidad. Las posibles rebajas en la oferta aplican sobre el precio original de la vivienda (antes del embargo), no sobre el precio del mercado actual, por lo que puede no ser tan barata como parece.
- Verificar posibles deudas. El banco tiene la obligación de entregar al posible comprador el certificado de deudas con la comunidad y la nota simple del inmueble, donde puedes obtener información sobre posibles deudas del antiguo propietario ya sea con Hacienda o con la comunidad de propietarios, que puedan ser endosadas o reclamadas al nuevo propietario.
Si consigues un piso que te interese y cuya oferta te parezca atractiva, el banco siempre estará dispuesto a ofrecerte mejores condiciones por una de sus viviendas, por lo que no solo necesitarás una inversión menor, sino que puedes solicitarle al banco una mejor oferta como una tasa de interés más baja.
¿Cómo encontrar y adquirir pisos de bancos?
Ya sea en una sucursal o en la inmobiliaria de la entidad bancaria de tu preferencia, puedes acceder al catálogo de inmuebles en venta. Los portales inmobiliarios online también suelen tener filtros para las casas vendidas por bancos, al igual que el portal de la Sareb (Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria) tiene un apartado para los pisos absorbidos por las entidades financieras que recibieron ayudas públicas.
El proceso de adquisición es el mismo para cualquier piso. Se presenta una oferta a la inmobiliaria del banco (propietario), se formaliza el contrato de arras para la reserva, se consigue la financiación (hipoteca) y se firma la compraventa en notaría.
