Los centros financieros ofrecen a sus clientes préstamos para que estos se hagan con bienes e inmuebles en caso de no tener el dinero para pagarlos. Estos contratos se conocen como hipotecas o préstamos hipotecarios. El banco es quien financia el dinero bajo un derecho real de garantía. Esto significa que la propiedad o inmueble hipotecado podrá ser quitado por la banca en caso de que el deudor no pague la cuota. Sin embargo, a pesar de que el banco asegure hasta el valor total del financiamiento, es decir una hipoteca al 100%, existen los gastos de la formalización de la compraventa.

Los gastos de formalización de una hipoteca se producen al legalizar el contrato del préstamo bancario. Estos suelen correr por cuenta de las instituciones bancarias. Sin embargo, algunos más los pagan las personas que piden el préstamo. Dichos gastos hipotecarios varían en base al importe del préstamo, por procesos judiciales y cambios regulatorios. También dependen de la entidad bancaria donde se realice la operación. Así mismo, existen gastos antes de que se otorgue la hipoteca y gastos posteriores a su financiamiento. Por lo tanto, hay que tener presente cuáles procesos son pagados previamente y luego de su concesión. 

 Gastos previos a la concesión de la hipoteca 

Antes de la aprobación del préstamo hipotecario hay gastos de los trámites bancarios que deben ser pagados. La cotización de estos gastos suele correr por cuenta del cliente. Veamos cuales son ellos.

 Tasación 

El banco realizará una tasación de la vivienda o inmueble que el cliente desee hipotecar. Siendo un trámite bancario, la tasación le concede al banco advertir y conocer el valor de dicha vivienda. Esto le permite calcular el monto del financiamiento total de la hipoteca, es decir, saber cuánto dinero le concede al cliente remitente. Esta valoración suele estar vigente durante los primeros 6 meses desde que es emitida.

La tasación es un proceso obligatorio, incluso está incluido en la ley que regula este tipo de préstamos en cada país. A pesar de que es el cliente es el único responsable de seleccionar en qué entidad la quiere hacer, es indispensable que la institución tasadora esté inscrita y registrada en el banco en donde se realiza el trámite. Esto le permite a la banca tener mayor confianza en la valoración realizada. Su costo depende tanto de la entidad tasadora como del banco en que se realice, y su abono corre por cuenta del cliente. 

 Comisión de apertura 

Este porcentaje es el aplicado por el banco al momento de negociar una hipoteca. A pesar de que su monto no está regulado por la ley, su costo se deduce del valor total que entrega la entidad bancaria al cliente que solicita la hipoteca. Esta comisión suele ser uno de los mayores gastos de la hipoteca, su pago se aproxima entre el 1% y el 2% del capital prestado. Sin embargo, algunos bancos no cobran en absoluto este concepto. Por obvias razones, este gasto corre por cuenta del solicitante del préstamo hipotecario. 

 Gestoría 

Si bien este gasto podría presentarse luego de la concesión de la hipoteca, muchas personas lo tienen presente desde el inicio de su trámite bancario. Esto es así porque representan el pago de los profesionales que realizan el trámite. Los honorarios de la gestoría vienen dados por la legalización del contrato en el registro de la propiedad y la liquidación de impuestos. 

Sin embargo, el pago de estos honorarios no suele ser obligatorio. En caso de que el cliente se le dificulte los trámites de compraventa de lo inmuebles y de la hipoteca en general, puede pagar por los servicios de una gestoría. En cambio, si el centro financiero es quien impone una determinada gestoria, este debe encargarse de pagar los honorarios de sus profesionales. es decir, el pago de este gasto puede correr tanto por cuenta del cliente como del banco. 

 Gastos posteriores a la concesión de la hipoteca 

Después de conocer la tasación del inmueble a hipotecar y contar con la aprobación del préstamo por parte del banco, aún existen gastos que deben ser abonados. Para que el contrato de la hipoteca pueda ser finalmente valido, es necesario costear los siguientes trámites.

 Notaría e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) 

La notaría es la que se encarga de otorgar públicamente la escritura del préstamo hipotecario. El notorio es quien se ocupa de dar fe pública del contrato, validando su documentación. Su costo está regulado por la ley y representa entres el 0,3% y el 0,5% de la responsabilidad hipotecaria. Aunque en ocasiones este aproximado suele incrementarse si es necesario copias extras o existen otros trámites inusuales. Actualmente puede correr tanto por cuenta del cliente como por cuenta del centro financiero, incluso por ambos. Esto se decide en el momento de la negociación del financiamiento. 

Por su parte, el IAJD se paga una vez se suscribe el documento notarial, que posteriormente debe introducirse en el registro. Este impuesto puede representar el costo de entre el 0,5% y el 1,5% de la responsabilidad hipotecaria. Recientemente los bancos son quienes lo pagan, sin embargo, dependen de la entidad bancaria donde se lleve a cabo el trámite. Es un pago que puede negociarse con el banco sin ningún problema. 

Registro de la propiedad y nota simple registral 

Este gasto es necesario para que la persona pueda ser considerada como la única propietaria de la vivienda o inmueble que va a comprar. La inscripción del documento del préstamo es un trámite obligatorio en el financiamiento de la hipoteca. Los aranceles a pagar oscilan entre el 0,1% y el 0,3% de la responsabilidad hipotecaria. Suele ser un gasto que corre por cuenta del cliente, aunque recientemente también puede ser cotizado por el banco.

Adicional al registro de la propiedad, en ocasiones los bancos exigen la nota simple registral. Esta acotación informa la titularidad del inmueble, si tiene limitaciones, si hay cargas sobre él, etc. Es decir, da información más detallada respecto al trámite bancario. Es el gasto más económico de todos.