La compra de vivienda es uno de los principales sueños de los españoles, especialmente entre la población joven, y las hipotecas siguen siendo el principal instrumento para alcanzar ese sueño.
La población en alquiler ha ido en aumento y el número de españoles bajo este régimen pasó de poco más de 15% a un cuarto de la población en los últimos años, según la Oficina Europea de Estadística -Eurostat-.
No obstante, con una cultura extendida de que la compra de vivienda es inversión y el alquiler un despilfarro de dinero, la demanda de créditos hipotecarios se ha reavivado junto a la reactivación económica del sector.
Los españoles invierten más en la compra de casas y pisos
El sector hipotecario en el último año ha registrado una recuperación importante tras la contracción económica que se produjo con el estallido de la burbuja inmobiliaria del 2008.
De hecho, según el Instituto Nacional de Estadística (INE), al cierre del mes de agosto se había registrado un incremento en la contratación de hipotecas del 10,5% con respecto al mismo mes del 2021. Y no es el único mes con un aumento interanual, sino que este ha sido una constante en los 17 meses anteriores.
A la par del aumento en el número de hipotecas, el INE también registra un incremento (de 5,4% interanual) en las cifras promedio que invierten los españoles en los financiamientos para la adquisición de casas y pisos, ubicándose por encima de los 145 mil euros. Un indicador nada sorprendente si tenemos en cuenta que el valor de los inmuebles ha aumentado considerablemente en los últimos meses, por lo que el dinero otorgado por las entidades bancarias españolas para préstamos hipotecarios igualmente va en alza y durante dicho mes totalizó más de 5.300 millones de euros.
Hipotecas fijas, variables y mixtas
Cuando se solicita un préstamo hipotecario, la entidad bancaria ofrece cuotas con tres tipos de interés: uno fijo, con el que mantendrá hasta la liquidación del préstamo; el variable que depende del valor de un índice de referencia, en este caso el euríbor, y las hipotecas mixtas, en las que se un periodo inicial (usualmente un año) de interés fijo para pasar al porcentaje variable, de acuerdo al índice de referencia.
Las hipotecas variables o mixtas son más flexibles en los plazos para la devolución de los préstamos, porque lo que puede ser una buena opción para quienes requieren pagar mensualidades bajas, aunque ello signifique más tiempo para liberar el inmueble. En contra estaría la incertidumbre de no poder anticipar los montos a abonar durante períodos tan largos, porque el interés puede aumentar si aumenta el índice de referencia, como en este caso el euríbor que ha venido mostrando una tendencia alcista.
¿Cómo afecta el euríbor las tasas de los créditos hipotecarios?
Para dar respuesta a esta interrogante, es necesario entender de qué se trata el euríbor.
Igual como los usuarios acuden a los bancos a solicitar capital para consolidar un proyecto, cuando necesitan efectivo, los propios bancos recurren al mercado interbancario donde estos operadores se prestan dinero entre sí al interés que convengan. El euríbor, que es la contracción de “Euro Interbank Offered Rate”, es el interés promedio que establecen los bancos europeos para este tipo de transacciones. El euríbor, en vigencia desde 1999, se calcula a diario para préstamos a 1 semana, 1 mes, 3 meses, 6 meses y anual. Lógicamente, entre mayor sea el plazo, mayor es el tipo interés del préstamo.
La mayoría de las hipotecas variables del mercado hipotecario español dependen del euríbor anual, lo que significa que tu cuota se actualizará al año de haberse contratado, aunque también existen hipotecas variables con revisión semestral. Por tanto, si el euríbor ha aumentado desde tu última revisión, la cuota mensual a pagar será más elevada.
Este tipo de hipotecas resultaron muy atractivas en el pasado, ya que el indicador se mantuvo negativo durante más de cinco años (desde el 2016), por lo que, en lugar de sumar, el euríbor se restaba al diferencial establecido por el banco y en los periodos con el euríbor por debajo del diferencial, las cuotas de todo ese año se pagaban con 0% de interés. Las hipotecas fijas también tenían intereses bajos para mantenerse competitivas en el mercado.
No obstante, todo cambió a partir del segundo trimestre de este 2022, cuando pasó a ser positivo y al 28 de octubre el euríbor a 12 meses se estimaba en 2,567%, mientras que, a seis meses, la tasa era de 2,034%.
Estos valores obligan a estudiar la posibilidad de cambiar la hipoteca variable o mixta a una fija, calculando los costos en cada caso y estimando las posibles alzas del euríbor hasta sus máximos históricos (en el 2008 llegó a 5,3%) para comprobar la capacidad de pago según sea el escenario.
¿Se sostendrá el crecimiento del mercado hipotecario para el 2023?
El crecimiento del sector hipotecario para el 2023 está sujeto tanto a la disponibilidad del sector inmobiliario como de los intereses de los préstamos hipotecarios que actualmente muestran una tendencia alcista, especialmente para aquellas de tipo variable, dependiente del euríbor.
Y como nada en el sector financiero funciona de manera aislada, se estima que las nuevas hipotecas fijas también se vean afectadas de manera indirecta y aumenten progresivamente.
Es importante entender que la liquidez del mercado interbancario depende de las emisiones de efectivo del Banco Central Europeo (BCE), el cual se subasta y queda en potestad de los bancos si con el capital adquirido otorgan financiamiento a sus propios clientes o lo prestan a otras entidades financieras.
Sin embargo, a fin de controlar la inflación en la eurozona, el BCE regula tanto las emisiones de efectivo como los tipos de interés oficiales. La estimación alcista del euríbor corresponde a que el BCE ha ido aumentando sus estimaciones inflacionarias para el 2023 (actualmente en 5,8%) y ha dejado abierta la posibilidad de seguir aumentando los tipos de interés.
