Ante la posibilidad de optar por una hipoteca o tener una, es importante conocer los diferentes términos referentes a la misma. Esto, sobre todo en tiempos en donde se presentan problemas económicos y se ve en la situación, de no poder hacerle frente al pago de las cuotas de su hipoteca.
Por ello, ¿Sabes lo que es la novación de una hipoteca?, ¿en qué momento se debe hacer? y ¿para qué sirven?
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A continuación conocerás todo acerca de la novación de una hipoteca, la cual te permitirá en muchos casos llegar a modificar acuerdos para el pago de tu hipoteca u ofrecerles diferentes opciones a los usuarios con respecto a su hipoteca.
¿Qué es la novación de una hipoteca?
La novación de una hipoteca es una renegociación que se realiza con el banco en el cual se ha solicitado la hipoteca, la cual permite modificar las cláusulas del préstamo.
Asimismo, esta operación no es gratis, por lo cual, conlleva unos costes que se determinarán de acuerdo a la transacción realizada.
Una novación hipotecaria es realizada comúnmente para cambiar el interés o el plazo de pago de cuotas, con la finalidad de mejorar las condiciones acordadas en el contrato.
Gastos que implica realizar una novación hipotecaria
Realizar la novación de una hipoteca deriva en diversos gastos, como por ejemplo, comisiones de entre 0,1% y 1% acerca del capital restante a pagar.
Los gastos de novación por cambios de interés son de 0,15% en casos de cambiar de variable a fijo, esta comisión debe ser cancelada durante los primeros 3 años, pero si se cambia de fijo a variable, esta comisión no es aplicable.
Los gastos de novación por ampliación del plazo de pago es de 0,1%, los gastos de notaría se dividen entre el banco y el usuario, tocándole el 50% del pago a cada uno, lo cual puede dejar un importe del 0,5% de las cuotas por cancelar.
Los gastos de gestoría suelen depender de la empresa que realice el procedimiento y se sitúan entre los 150 euros o los 400 euros.
El coste de los gastos del registro de la propiedad varía de acuerdo al valor de la misma, y es la gestoría la que se encarga de realizar todo el trámite.
En el caso de la tasación de la vivienda, el importe de este gasto se asume si se modifica el importe del préstamo, a menos de que el inmueble cuente con una tasación realizada en un tiempo menor a los 6 meses.
Este importe suele encontrarse entre los 250 euros y los 400 euros. Cabe destacar que gracias a la nueva ley de hipotecas, se establece que los impuestos de actos jurídicos deben ser asumidos por el banco, por lo tanto, si realiza la novación de una hipoteca solo para modificar el interés, se debe negociar con el banco para realizar un contrato privado y de esta manera se evita pagar los gastos jurídicos.
¿Cuándo se debe realizar una novación hipotecaria?
A continuación mencionamos algunas veces en las cuales se es recomendable realizar la novación de una hipoteca:
- Cambio de titulares en la hipoteca: si se comparte un inmueble y por ejemplo sucede un divorcio o separación, es importante realizar un cambio de titulares, para que la hipoteca quede a nombre del cónyuge, el cual se encuentra a cargo del inmueble.
- En estos casos se debe negociar otra vez las garantías de pagos que exige el banco al momento de realizar el contrato.
- Ampliar importe de la hipoteca: se puede realizar una novación, con el objetivo de modificar las cuotas pendientes a cancelar, pidiendo una ampliación del préstamo si se presenta el caso de querer modificar la vivienda. Es importante que al solicitar esta transacción se encuentre al día con los pagos y que no sobrepase el límite de 35% de ingresos destinados al préstamo hipotecario.
- Cambio del tipo de interés: la duración media para el pago de una hipoteca suele ser de unos 20 años, por ende, la evolución de los intereses con el tiempo se modifica. Es por ello, que es importante plantearse la opción de renegociar con el banco las condiciones del préstamo. realizar una novación en este caso puede ser con el fin de pasar de una hipoteca fija a una variable.
- Modificar el plazo de devolución: para ampliar el plazo de devolución también se puede solicitar una novación, esto puede ayudar a reducir las cuotas a cancelar, lo cual no modifica el importe a pagar, pero permite que los plazos de amortización de las cuotas sean más bajos, siendo esta una excelente opción en aquellos momentos donde se tienen problemas financieros.
Diferencias entre subrogación y novación
La novación es una modificación en el contrato pero sin cambiar de entidad bancaria, la subrogación por el contrario es cuando se cambia de entidad bancaria. Ambas también cuentan con diferencias económicas, como por ejemplo, gestionar una novación es más económico que realizar una subrogación, ya que no se cambia de banco y se evitan gastos de tasación, notaría y gestoría.
Por otro lado la novación de una hipoteca es más barata porque no se firma un nuevo contrato, sino que se modifican las cláusulas del mismo, tampoco se paga gastos por cancelación de contrato o la apertura de uno nuevo a diferencia de una subrogación.
Es importante conocer las diversas funciones que ofrece realizar la novación de una hipoteca, ya que a lo largo del tiempo durante el pago de la hipoteca, pueden ocurrir problemas personales o económicos.
Problemas tales como la pandemia que se vive en la actualidad, donde por la pérdida de trabajos u otros problemas, no se puede afrontar la cancelación de las cuotas restantes del préstamo.
Por ende, realizar la novación de una hipoteca resulta ser una opción viable para muchas personas en diversos casos, evaluando las opciones que estas permiten para lograr realizar los pagos de una manera que se ajuste más a la realidad actual, permitiendo realizar modificaciones en el contrato con el banco
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